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La crisi economica derivata dalla pandemia da Covid-19 e la conseguente chiusura forzata delle attivitร commerciali, in particolar modo quelle legate al settore della ristorazione, alberghiero e del fitness devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che impone, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire a un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dellโalea normale.
Ad affermarlo sono una serie di sentenze di merito.
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Tribunale di Roma 16.12.2020
Una recente ordinanza del Tribunale di Roma ha accolto in parte la richiesta di una societร conduttrice di un locale adibito a ristorante, che aveva chiesto al locatore una rinegoziazione del canone (nella specie di 8mila euro mensili) per via della chiusura forzata dellโattivitร . Il giudice si รจ soffermato sul ruolo della clausola generale della buona fede e ha optato per una riduzione del 30% dellโimporto del canone relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Per il giudice, inoltre, la previsione da parte del Dl Cura Italia prima e del Dl Rilancio poi di un credito di imposta pari al 60% dellโimporto del canone non รจ sufficiente a riportare in equilibrio il contratto (nella fattispecie a fronte del recupero di poco piรน della metร del credito di imposta per un solo mese si sono verificate delle perdite nette dei ricavi per i mesi di marzo, aprile, maggio di piรน di 130mila euro rispetto al corrispondente periodo di gestione dellโanno precedente).
Tribunale di Roma Sez. V 25.07.2020
In tema di ottenimento della riduzione del canone di locazione di un immobile adibito a negozio e magazzino durante il periodo di lockdown per l’emergenza da Covid 19, in applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) e dell’articolo 1464 c.c..(norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive), vi รจ una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilitร della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perchรฉ la prestazione della resistente รจ divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto di svolgere attivitร di vendita al dettaglio, ma รจ rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella piรน limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perchรฉ l’inutilizzabilitร del ramo di azienda per la vendita al dettaglio รจ stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020). La conseguenze di tale vicenda sul contratto non sono dunque nรฉ solamente quelle della impossibilitร totale temporanea (che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione,ย nรฉ quelle della impossibilitร parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone): trattandosi di impossibilitร parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarร dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrร tornare ad essere compiutamente eseguita.
2- RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO DELLA CONDUTTRICE ANCHE IN CASO DI RESTRIZIONI IMPOSTE PER FRONTEGGIARE LA PANDEMIA
Il Tribunale di Roma, VI Sez. con la sentenza n. 3114/2021, Giudice Massimo Corrias, ha stabilito in materia di locazione e comodato di immobile urbano –ย affitto di azienda che lโimpresa colpita dal Covid deve rilasciare lโimmobile in affitto e versare al locatore i canoni non pagati.ย Lโordinamento giuridico non prevede norme e principi che offrano al giudice il potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali alterati da fatti sopravvenuti e imprevedibili come la pandemia.
Fatto. Una S.p.A. nonostante avesse ridotto i canoni di locazione del 50%, di unโimmobile per uso non abitativo sito in Roma, lamentava il mancato pagamento della conduttrice, una srl, chiedendo lo sfratto e la risoluzione del contratto. La conduttrice evidenziava che nellโimmobile locato gestiva una palestra e una piscina e che da Marzo a Maggio 2020, a causa della pandemia Covid 19 erano rimaste chiuse, con azzeramento degli incassi. Pertanto, aveva qualificato detti omessi pagamenti come morositร incolpevole provocata dalle restrizioni imposte dallโautoritร governativa per fronteggiare la, pandemia. La societร conduttrice chiedeva al Tribunale di riequilibrare il sinallagma contrattuale stabilendo una congrua riduzione del canone locatizio.
Decisione. Il Tribunale di Roma accoglie la domanda della Spa di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice Srl, conferma lโordinanza di rilascio dellโimmobile, condanna la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere dal febbraio 2020 allโeffettivo rilascio.
Il Giudice capitolino, preliminarmente esclude lโesistenza, nel nostro ordinamento, di norme o principi generali che, al di fuori di ipotesi specificamente indicate, attribuiscono al giudice un potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali, ancorchรจ alterati dai fatti sopravvenuti e imprevedibili, autorizzando a sostituire o integrare, con proprie determinazioni, gli accordi liberamente stipulati dalle parti.
Inoltre, nel nostro ordinamento non esiste un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, ancorchรจ in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e neanche un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nellโesercizio della loro autonomia contrattuale, al di lร delle ipotesi espressamente previste dalla legge.
Quanto il legislatore, nellโemergenza della pandemia Covid 19, ha voluto introdurre la possibilitร (e comunque non lโobbligo) di rinegoziare le condizioni economiche di un contratto ovvero ridurre definitivamente a determinate categorie di imprenditori i canoni di locazione per un certo numero di mensilitร , lo ha detto espressamente.
Per le locazioni di palestre, piscine o impianti sportivi di privati, deve ritenersi che non avendo disposto alcun abbuono o riduzione definitiva dei canoni, consenta unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante le restrizioni anti Covid 19.
Fermo restando lโobbligo di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive, impedendo quindi risoluzioni per inadempimento e convalida di sfratti intimate per canoni scaduti durante le suddette restrizioni qualora le morositร cosรฌ accumulate vengano sanate una volta cessata lโemergenza con la ripresa regolare delle attivitร . Di conseguenza, deve essere esclusa la possibilitร per il giudice di modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, ancorchรจ temporaneamente, i canoni di locazione.
Ciรฒ che รจ consentito in via generale, รจ la valutazione della imputabilitร o meno al conduttore del mancato pagamento dei canoni locatizi una volta che questi venga convenuto in giudizio dal locatore per il pagamento ovvero per la convalida di una intimazione di sfratto per morositร , nonchรฉ per le palestre e piscine e impianti sportivi privati, la riduzione al 50% dei canoni di locazione dovuti dal marzo al luglio 2020, riduzione che, nel caso in esame, รจ giร stata spontaneamente effettuata dalla locatrice S.p.A., avendo questa giร conteggiato al 50% tali cinque mensilitร di canone.
Pertanto, il reiterato inadempimento della principale obbligazione della conduttrice, non totalmente giustificato dalla pandemia, non potrร non essere considerato di gravitร tale da giustificare la risoluzione della locazione per suo inadempimento.