La crisi economica derivata dalla pandemia da Covid-19 e la conseguente chiusura forzata delle attività commerciali, in particolar modo quelle legate al settore della ristorazione, alberghiero e del fitness devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che impone, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire a un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale.

Ad affermarlo sono una serie di sentenze di merito.

Tribunale di Roma 16.12.2020

Una recente ordinanza del Tribunale di Roma ha accolto in parte la richiesta di una società conduttrice di un locale adibito a ristorante, che aveva chiesto al locatore una rinegoziazione del canone (nella specie di 8mila euro mensili) per via della chiusura forzata dell’attività. Il giudice si è soffermato sul ruolo della clausola generale della buona fede e ha optato per una riduzione del 30% dell’importo del canone relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Per il giudice, inoltre, la previsione da parte del Dl Cura Italia prima e del Dl Rilancio poi di un credito di imposta pari al 60% dell’importo del canone non è sufficiente a riportare in equilibrio il contratto (nella fattispecie a fronte del recupero di poco più della metà del credito di imposta per un solo mese si sono verificate delle perdite nette dei ricavi per i mesi di marzo, aprile, maggio di più di 130mila euro rispetto al corrispondente periodo di gestione dell’anno precedente).

Tribunale di Roma Sez. V 25.07.2020

In tema di ottenimento della riduzione del canone di locazione di un immobile adibito a negozio e magazzino durante il periodo di lockdown per l’emergenza da Covid 19, in applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) e dell’articolo 1464 c.c..(norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive), vi è una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto di svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020). La conseguenze di tale vicenda sul contratto non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea (che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione,  né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone): trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

2- RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO DELLA CONDUTTRICE ANCHE IN CASO DI RESTRIZIONI IMPOSTE PER FRONTEGGIARE LA PANDEMIA

Il Tribunale di Roma, VI Sez. con la sentenza n. 3114/2021, Giudice Massimo Corrias, ha stabilito in materia di locazione e comodato di immobile urbano –  affitto di azienda che l’impresa colpita dal Covid deve rilasciare l’immobile in affitto e versare al locatore i canoni non pagati.  L’ordinamento giuridico non prevede norme e principi che offrano al giudice il potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali alterati da fatti sopravvenuti e imprevedibili come la pandemia.

Fatto. Una S.p.A. nonostante avesse ridotto i canoni di locazione del 50%, di un’immobile per uso non abitativo sito in Roma, lamentava il mancato pagamento della conduttrice, una srl, chiedendo lo sfratto e la risoluzione del contratto. La conduttrice evidenziava che nell’immobile locato gestiva una palestra e una piscina e che da Marzo a Maggio 2020, a causa della pandemia Covid 19 erano rimaste chiuse, con azzeramento degli incassi. Pertanto, aveva qualificato detti omessi pagamenti come morosità incolpevole provocata dalle restrizioni imposte dall’autorità governativa per fronteggiare la, pandemia. La società conduttrice chiedeva al Tribunale di riequilibrare il sinallagma contrattuale stabilendo una congrua riduzione del canone locatizio.

Decisione. Il Tribunale di Roma accoglie la domanda della Spa di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice Srl, conferma l’ordinanza di rilascio dell’immobile, condanna la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere dal febbraio 2020 all’effettivo rilascio.

Il Giudice capitolino, preliminarmente esclude l’esistenza, nel nostro ordinamento, di norme o principi generali che, al di fuori di ipotesi specificamente indicate, attribuiscono al giudice un potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali, ancorchè alterati dai fatti sopravvenuti e imprevedibili, autorizzando a sostituire o integrare, con proprie determinazioni, gli accordi liberamente stipulati dalle parti.

Inoltre, nel nostro ordinamento non esiste un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, ancorchè in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e neanche un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge.

Quanto il legislatore, nell’emergenza della pandemia Covid 19, ha voluto introdurre la possibilità (e comunque non l’obbligo) di rinegoziare le condizioni economiche di un contratto ovvero ridurre definitivamente a determinate categorie di imprenditori i canoni di locazione per un certo numero di mensilità, lo ha detto espressamente.

Per le locazioni di palestre, piscine o impianti sportivi di privati, deve ritenersi che non avendo disposto alcun abbuono o riduzione definitiva dei canoni, consenta unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante le restrizioni anti Covid 19.

Fermo restando l’obbligo di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive, impedendo quindi risoluzioni per inadempimento e convalida di sfratti intimate per canoni scaduti durante le suddette restrizioni qualora le morosità così accumulate vengano sanate una volta cessata l’emergenza con la ripresa regolare delle attività . Di conseguenza, deve essere esclusa la possibilità per il giudice di modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, ancorchè temporaneamente, i canoni di locazione.

Ciò che è consentito in via generale, è la valutazione della imputabilità o meno al conduttore del mancato pagamento dei canoni locatizi una volta che questi venga convenuto in giudizio dal locatore per il pagamento ovvero per la convalida di una intimazione di sfratto per morosità, nonché per le palestre e piscine e impianti sportivi privati, la riduzione al 50% dei canoni di locazione dovuti dal marzo al luglio 2020, riduzione che, nel caso in esame, è già stata spontaneamente effettuata dalla locatrice S.p.A., avendo questa già conteggiato al 50% tali cinque mensilità di canone.

Pertanto, il reiterato inadempimento della principale obbligazione della conduttrice, non totalmente giustificato dalla pandemia, non potrà non essere considerato di gravità tale da giustificare la risoluzione della locazione per suo inadempimento.